「100万円で家が買える」——そう聞いて、このページに来た方も多いと思います。
結論から言うと、この物件は100万円では住めません。でも、総額の考え方さえ間違えなければ、土地317坪・農地付きの平屋暮らしを、都会のワンルームの頭金ほどの感覚で始められる物件です。
取扱いをしている宅建士本人として、良いところも、覚悟が要るところも、正直に書きます。
物件の基本情報
飯綱町の空き家バンクに登録されている、三水地区・普光寺エリアの物件です（登録番号153）。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 価格 | 100万円 |
| 建物 | 木造・平屋 5K〜5LDK（133.55㎡／約40坪） |
| 土地 | 1,047.74㎡（公簿／約317坪）※農地付き |
| 築年 | 1965年（昭和40年）・築約60年 |
| 状態 | 修繕必要 |
| 掲載 | 飯綱町移住定住支援サイトの物件ページ |
取引態様：媒介／株式会社ツチクラ住建（長野県知事(8)3771号） ※本記事は執筆時点の情報です。すでに成約している場合はご容赦ください。
なぜ100万円なのか
最初に、この価格の意味をはっきりさせておきます。
100万円という値段は、建物の価値がそれだけある、という意味ではありません。築60年・修繕必要の物件では、建物の評価はほぼゼロです。この価格は売主が早期売却を望まれていることに加えて、全面道路の幅が狭いこと、農地がついている事などさまざまな理由が加味されて100万円という値段がついています。
つまりこの物件の本当の値段は、「100万円＋直す費用」です。
「直す費用」をどう見積もるか
現地を見た宅建士としての率直な印象です。
- 屋根：塗装がされているが、途端から下の茅が覗く部分もある。
- 構造・雨漏り：一部の部屋が畳の下の下地の部分も含めてかなり劣化している。雨漏りは不明。
- インフラ：上下水道接続済み、下水道接続済みなのは珍しい。風呂やトイレ、キッチンは取り替えが必要。
- 断熱：もちろん皆無、窓も1枚ガラス。
ざっくり言えば、住める状態にするには**【600万円〜1000万円】**を見込むのが現実的だと考えています。
「100万円で家が買える」ではなく、「総額1,000万円で、土地317坪の平屋暮らしが手に入る」。これがこの物件の正しい読み方です。この総額で普光寺の環境と広さが手に入るなら安い、と感じるかどうかが判断の分かれ目になります。
（写真②：修繕が必要な箇所。正直に見せるのがこのブログの方針です）
この物件の主役は「農地付き」かもしれない
個人的に、この物件でいちばん注目してほしいのは農地が付いてくることです。
あまり知られていませんが、農地は原則、農家でなければ買えません（農地法の許可が必要です）。「田舎に移住して畑をやりたい」と思っても、普通のルートでは家庭菜園程度の土地しか手に入らないことが多いのです。
ただし、最近では法律が一部改正され、現に耕作をしている農家でなくても、要件を満たすことで農地が買えるようになりました。しかし、依然として農地を購入するのに行政の許可がいることに変わりはありません。
ところが、空き家バンクの農地付き物件は、空き家とセットで農地を引き継ぐことを前提にした仕組みが用意されています。【飯綱町での実際の運用・要件を2〜3文。書きにくければ→】手続きには要件の確認が必要なので、詳しくは内見の際に個別にご案内します。
本気で「農のある暮らし」を始めたい方にとって、このルートはかなり貴重です。
現地で見たままの所感
道幅1.8メートルの道は、ハンドル操作を誤ればすぐに田んぼに転落してしまうが、そんな道を抜けた先には、田畑に囲まれたポツンと１軒屋が現れます。
致命的な基礎の傾きはないと思われるが、和室の建具はほとんどが開かないため大幅な修繕が必要。キッチンは建築当時のままの可能性が高く、トイレは下水道引き込み時に入れ替え済みだが全て入れ替えが必要。
飯綱町の厳しい冬に耐え切れる断熱性能はないため、特に子育て世代の購入には断熱工事が推奨されます・
しかし、この古き良きフォルムや、隣の土蔵に価値を感じる人が多く、フルリフォームをすれば話の趣があるリノベーション住宅に生まれ変わる可能性を持っているといえます。
向いている人・向いていない人
◎ 向いている人
- 自分のペースで直しながら住みたい人（DIY込みで楽しめる人）
- 家庭菜園を超えた規模で、畑のある暮らしをしたい人
- 平屋の広さと土地の広さを、この総額で手に入れたい人
△ 慎重に考えてほしい人
- 買ってすぐ快適に住める家を探している人
- 修繕予算を別途確保するのが難しい人
- 【例）冬の雪への備えに不安がある人、など現地実感から】
宅建士メモ：契約前に確認すべきこと
ご契約の際は重要事項説明で詳しくお話ししますが、この物件で先に知っておいてほしいポイントです。
- 境界：未確定、境界杭の大部分が未発見
- 農地の引き継ぎ： 農地法の手続きが必要です。スケジュールに影響するので早めに動きます
- 修繕の優先順位： 全部いっぺんに直す必要はありません。雨仕舞い（屋根・外壁）→水回り→内装の順が基本です
- セットバックが必要です。また、中の残置物は元凶のまま引き渡しです。
内見のときは、このあたりを一緒に確認しながらご案内しています。
お問い合わせ
内見のご希望・ご質問は、飯綱町移住定住支援サイトの物件ページのお問い合わせフォーム、またはツチクラ住建（026-253-2109）までどうぞ。
物件ウォッチは、北信濃で売りに出ている空き家を取扱い宅建士の目線でコメントするシリーズです。「買っていい空き家・ダメな空き家」の感覚を、実例で少しずつお伝えしていきます。
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