こんにちは。飯綱町の宅建士、土倉進太郎です。物件ウォッチ第3回は、住宅ではなく土地。それも約1万坪という、ちょっと規格外の売地です。
物件の基本情報
- 所在：飯綱町大字川上（字東窪・字平石）1671番1 外17筆
- 面積：公簿35,026㎡（約10,595坪）・18筆一括
- 地目：畑・田・山林・原野
- 価格：800万円（坪単価1,000円以下）
- 都市計画：非線引き区域・用途地域指定なし／設備なし（水源あり）
- 接道：接道なし。ただし進入道路あり
「坪1,000円以下」をどう読むか
東京ドームの建築面積が約1.4万坪ですから、その7割強の広さが800万円。数字だけ見ると夢が広がりますが、宅建士として最初にお伝えすべきことがあります。この土地は「安い宅地」ではなく「農地と山林」です。価格が坪1,000円を切るのは、家を建てる土地としての値段ではなく、農業・山林活用の土地としての値段だからです。
土地は北側（字平石）と南側（字東窪）の2つのまとまりに分かれ、畑・田・山林・原野がセットになっています。規模を活かした農業参入、果樹栽培、家庭菜園付きの田舎暮らしの基盤、山林活用——使い方の想像力が試される物件です。
この物件の一番の安心材料：地籍調査が済んでいる
広い山林や農地の取引で一番怖いのは「境界がどこか分からない」ことです。この物件のエリアは地籍調査（国土調査）実施済みで、法務局に地籍図（不動産登記法14条1項地図）が備え付けられています。1万坪クラスの土地で境界の目安がはっきりしているのは、正直かなり大きい。同じ広さでも境界不明の山林とは、リスクがまったく違います。
正直に書く、この物件のハードル
① 農地法の許可が必要です。地目に田・畑が含まれるため、購入には農地法第3条（耕作目的）または第5条（転用目的）の許可・届出が必要で、これが売渡しの条件になっています。3条許可には耕作要件など買主側の条件確認が必要です。「誰でもすぐ買える土地」ではありません。ここは私たち宅建士と一緒に、許可の見通しから整理していく物件です。
② 建物向けの土地ではありません。接道は「なし（進入道路あり）」、設備もなし（水源あり）。住宅を建てる前提で検討する土地ではなく、農地・山林として使う前提で見てください。
③ 広さは維持の責任でもあります。1万坪の草刈り・見回りは、それ自体がひと仕事。固定資産税は農地・山林評価なので宅地より軽いものの、「持つ手間」は面積に比例します。
向いている人・向いていない人
向いている人：規模で農業に参入したい方、果樹や特用林産（きのこ・山菜等）を本気で考える方、里山をフィールドとして持ちたい方。向いていない人：家を建てる土地を探している方、買った後の維持を考えたくない方。
宅建士メモ：検討前に確認すべきこと
- 農地法3条・5条どちらのルートか（利用目的で決まります。要件は農業委員会に確認）
- 現地の進入道路の状況（現況・境界は現地確認が原則です）
- 水源の位置と利用の可否
- 2つのまとまり（北側・南側）の位置関係と使い分け
お問い合わせ
▶ 物件詳細：【飯綱町】川上地区の農地・山林18筆 約10,595坪が800万円
農地法の許可も含めて、検討の入口からご相談に乗ります。ツチクラ住建までお気軽にどうぞ。
※物件情報は2026年9月時点。最新の販売状況は物件ページでご確認ください。
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