こんにちは。飯綱町の宅建士、土倉進太郎です。物件ウォッチ第7回は町を少し出て、長野市伺去（しゃり）から。物件そのものより、「市街化調整区域なのに建て替えできる」という仕組みを知ってほしくて取り上げます。
目次
物件の基本情報
- 所在：長野市大字伺去・県道沿い（長野電鉄桐原駅まで約2.7km）
- 建物：昭和38年（1963年）築・木造2階建・6DK（延床37.02坪）。和室5室＋洋室1室＋DK、日当たりの良い広縁付き
- 土地：170.61㎡（51.61坪）／設備：上水道・下水道・電気（プロパンは現在供給停止中）
- 価格：800万円／残置物あり・現況渡し／引渡し時期相談可
- 駐車場：敷地内なし。向かいの貸駐車場（月5,000円・1台）を売主から承継可
「市街化調整区域＝建てられない」の、大事な例外
市街化調整区域は原則として新しい建物を建てられないエリア——これはご存知の方も多いはず。だから調整区域の中古住宅は敬遠されがちです。ですがこの物件は、都市計画法の線引きが行われる前から宅地として使われてきた土地。いわゆる「線引き前宅地」で、長野市への確認により建て替えが可能です（建築の際は市の許可等の手続きが必要です）。
同じ調整区域でも、線引き前から宅地だったかどうかで土地の価値はまるで変わります。登記や課税の履歴からこれを確認するのは、まさに宅建士の仕事。「調整区域だから」で候補から外す前に、一度ご相談ください。
800万円をどう読むか
部屋数6DK・延床37坪のボリュームに、上下水道引込済み。「直して住む」にも「将来建て替える」にも道があるのがこの物件の強みです。ただし正直に書きます。建物は昭和56年以前の旧耐震基準ですので、住み続けるなら耐震診断と補強を前提に。残置物は現況のまま（撤去・処分は買主負担）、未登記の増築部分が存在する可能性もあり、公簿売買予定です。この辺りは契約前にひとつずつ整理していきます。
宅建士メモ：調整区域の物件で確認すべきこと
- 線引き前宅地かどうか（自治体への確認が出発点。本物件は長野市確認済み）
- 建て替え時に必要な許可の種類と要件
- 誰でも建て替えられるのか、要件（属人性）が付くのか
- 住宅ローンの取り扱い（調整区域は金融機関により差があります）
お問い合わせ
▶ 物件詳細：【長野市伺去】土地51坪・6DKが800万円！線引き前宅地で建替え可
調整区域の調べ方も含めて、ツチクラ住建までお気軽にどうぞ。
※物件情報は2026年9月時点。最新の販売状況・詳細条件は物件ページでご確認ください。
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